La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due en 2026, et son montant varie fortement d’une commune à l’autre. Le calcul combine valeur locative cadastrale et taux communal, avec une majoration possible en zone tendue. Quelques exonérations existent, mais elles restent strictement encadrées par la loi.
L'article en bref
- Redevable au 1er janvier : un déménagement, une mise en location saisonnière ou une revente en cours d'année ne suppriment pas la cotisation de l'exercice.
- Le calcul combine valeur locative cadastrale × taux communal, avec une majoration de 5 % à 60 % en zone tendue votée avant le 1er octobre N pour application dès la taxe N+1.
- Déclaration annuelle obligatoire sur impots.gouv.fr avant le 1er juillet, sous peine d'amende forfaitaire de 150 € par local inexact ou non déclaré.
- Exonérations strictement limitatives : EHPAD, logement inhabitable, retour d'expatriation forcé et meublés de tourisme classés sous conditions de délibération.
Ce qu’est la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et qui la doit
La taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée depuis le 1er janvier 2023. La THRS, elle, reste intégralement due pour toute résidence secondaire et tout local meublé non affecté à l’habitation principale.
Le redevable s’apprécie au 1er janvier : propriétaire, usufruitier ou locataire à l’année d’un logement meublé. Une résidence secondaire meublée se distingue d’un logement vacant, même si ce dernier reste inoccupé de longs mois. La déclaration d’occupation est obligatoire chaque année, sous peine d’amende forfaitaire.
Une cotisation distincte de l’ancienne taxe sur la résidence principale
La THRS ne reprend aucun des allégements de l’ancienne taxe d’habitation. Pas d’abattement pour charges de famille, pas d’exonération fondée sur l’âge, le handicap ou les revenus, pas de plafonnement en fonction du revenu fiscal de référence. La cotisation reste une charge fixe, à intégrer dès le départ au coût d’usage du bien.
Les personnes redevables au 1er janvier de l’année d’imposition
Sont redevables les propriétaires, usufruitiers ou locataires à l’année d’un logement meublé qui n’est pas leur résidence principale au 1er janvier. Le fait générateur étant fixé à cette date, un déménagement, une mise en location saisonnière ou une revente en cours d’année ne suppriment pas la cotisation de l’exercice. Les locations meublées saisonnières et les résidences de loisirs entrent dans le champ de la THRS dès lors qu’elles sont meublées.
Le calcul de la cotisation et son montant
La cotisation s’obtient en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d’imposition communal. Aucun abattement pour charges de famille n’entre dans le calcul. Le montant acquitté inclut des frais de gestion de l’État et diverses taxes annexes non votées par la commune.
Bon à savoir
L’ordre de grandeur observé pour la THRS 2024 atteignait environ 1 125 € en moyenne, en hausse marquée par rapport à 2023. Ce chiffre reste une moyenne nationale : la réalité locale s’en écarte fréquemment, parfois de plusieurs centaines d’euros.
Valeur locative cadastrale et taux communal
La valeur locative cadastrale est définie par l’administration fiscale selon le confort, la surface et la situation du logement. Elle est revalorisée chaque année par l’application d’un coefficient forfaitaire.
Le taux d’imposition est fixé chaque année par le conseil municipal et, le cas échéant, par l’organe délibérant de l’intercommunalité. Il figure sur l’avis d’imposition et se consulte sur impots.gouv.fr ainsi que dans la délibération affichée en mairie.
Ordre de grandeur et disparités selon les communes
L’estimation moyenne de 1 125 € pour la THRS 2024 masque des écarts importants. Les communes rurales à faible taux présentent des cotisations modérées, tandis que les stations touristiques, le littoral et les grandes métropoles concentrent les montants les plus élevés. C’est souvent ici que le budget dérape si l’on se fie à la moyenne nationale.
La majoration applicable dans les communes en zone tendue
Le conseil municipal des communes classées en zone tendue peut voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale. Ce mécanisme, prévu par l’article 1407 ter du Code général des impôts, est pleinement applicable depuis le 1er janvier 2024 au plus tard.
Le plafond de 60 % est atteint notamment à Paris. Le taux moyen observé dans les communes concernées se situe aux alentours de 41 %. Cette majoration vise à freiner la transformation de logements en résidences secondaires dans les zones de forte demande locative.
Conditions d’instauration par le conseil municipal
La majoration est votée par le conseil municipal d’une commune classée en zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Elle peut aussi être instaurée dans les communes dont la proportion de résidences secondaires dépasse les seuils légaux, même hors zone tendue.
La délibération doit être prise avant le 1er octobre de l’année N pour s’appliquer sur la taxe N+1. Mieux vaut vérifier la délibération en vigueur sur le site de la mairie pour anticiper le taux réellement appliqué.
Astuce
Taux pratiqués et exemples locaux
Plus de 1 600 communes en zone tendue avaient instauré la majoration en 2025. Le taux moyen observé atteignait 41 %, avec une majorité de positions entre 20 % et 50 %.
Paris applique le plafond légal de 60 % sur sa part communale. Les stations balnéaires de l’Atlantique et de la Méditerranée, ainsi que les stations de montagne, figurent parmi les zones où la majoration est la plus élevée. Ce critère mérite d’être intégré dès la simulation d’achat, car il pèse directement sur le coût d’usage du bien.
- Freine la transformation des logements en résidences secondaires dans les zones de forte demande
- Encourage la remise sur le marché locatif longue durée
- Renforce les recettes fiscales locales sans créer d’impôt supplémentaire
- Majoration imprévisible, votée chaque année avant le 1er octobre
- Surcoût pouvant représenter jusqu’à 60 % de la part communale selon le taux local
- Investissement à valider dès la simulation d’achat en zone touristique
La déclaration d’occupation obligatoire chaque année
Chaque propriétaire doit déclarer en ligne la situation d’occupation de chacun de ses biens : résidence principale, secondaire, location ou vacant. La déclaration s’effectue sur l’espace particulier du site impots.gouv.fr avant le 1er juillet de chaque année.
Elle porte sur la nature de l’occupation et l’identité des occupants. Une omission ou une information inexacte expose à une amende forfaitaire de 150 € par local, indépendamment du montant de la taxe elle-même.
Démarche en ligne et délai à respecter
La télédéclaration se fait dans l’espace particulier sur impots.gouv.fr, avec les identifiants fiscaux habituels. Il suffit de saisir ou de mettre à jour la situation de chaque bien possédé.
En cas d’erreur sur une déclaration antérieure, une correction reste possible jusqu’à la date limite du 1er juillet. Au-delà, il faut passer par une réclamation contentieuse, plus lourde à gérer et rarement rentable pour un simple oubli.
Sanction en cas de défaut ou d’inexactitude
Le défaut de déclaration ou une inexactitude entraîne une amende de 150 € par local concerné. L’administration peut aussi mettre en recouvrement la THRS d’office, sur la base des informations dont elle dispose.
Une omission sur la présence de meubles peut entraîner la requalification d’un logement vacant en résidence secondaire meublée. La fiscalité applicable bascule alors de la taxe sur les logements vacants vers la THRS, avec ses règles propres. Ce point mérite d’être vérifié avant d’aller plus loin.
Les exonérations prévues par la loi
La loi prévoit quelques cas d’exonération, à condition de respecter des critères précis :
- Personnes contraintes de résider à proximité de leur lieu de travail.
- Personnes admises en établissement de soins longue durée.
- Logements non habitables pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire.
- Meublés de tourisme et chambres d’hôtes classés dans certaines zones, sous conditions.
- Contribuables de retour d’expatriation forcé.
Cette liste est limitative. Aucun argument financier ou patrimonial ne permet d’obtenir un dégrèvement : il faut répondre à un cas prévu par le texte.
Entrée en établissement de soins longue durée
L’exonération est ouverte à compter de l’année suivant l’admission en établissement de soins longue durée. Le contribuable doit conserver la jouissance exclusive du logement, c’est-à-dire en garder la disposition sans le mettre en location.
Pour obtenir le dégrèvement, il faut fournir un bulletin d’admission, une attestation de l’établissement et l’avis d’imposition local. La démarche s’effectue par réclamation auprès du service des impôts compétent, idéalement dès l’arrivée en établissement pour éviter une avance de trésorerie inutile.
Contrainte professionnelle et logement inhabitable
Deux situations ouvrent droit à dégrèvement. La première concerne les contribuables dont la résidence principale est à proximité du lieu de travail et qui justifient d’une résidence secondaire par la même contrainte : contrats successifs, missions longues, doubles implantations.
La seconde vise les logements rendus inhabitables par catastrophe naturelle, sinistre ou défaut structurel étranger à la volonté du propriétaire. Les justificatifs varient : contrat de travail et attestation employeur pour le premier cas, rapport d’expert ou arrêté de catastrophe naturelle pour le second.
Retour d’expatriation forcé
Les contribuables contraints de rentrer en France à la suite d’une crise politique ou sanitaire dans leur pays d’expatriation peuvent bénéficier d’une exonération sur le logement qui constituait leur résidence principale avant leur départ.
La demande s’effectue par réclamation auprès du service des impôts compétent, avec à l’appui les justificatifs du rapatriement forcé : attestation consulaire, décision des autorités françaises ou preuves de la crise locale. Le retour contraint doit être établi, et non simplement anticipé.
Meublés de tourisme et chambres d’hôtes
En 2026, l’exonération reste limitée aux zones France ruralités revitalisation (ZFRR), sur délibération de la commune ou de l’EPCI. À compter de la taxe 2027, le dispositif s’élargit à toutes les communes et intercommunalités, sous réserve d’une délibération prise avant le 1er octobre 2026.
Le bien doit être classé en meublé de tourisme ou chambre d’hôtes auprès des organismes agréés. La demande d’exonération doit être déposée avant le 31 décembre de l’année précédant l’application, ce qui laisse peu de marge pour les projets tardifs.
La distinction avec les taxes sur les logements vacants
La résidence secondaire est par définition meublée et habitable. Le logement vacant est non meublé depuis au moins un an. Cette différence change la fiscalité applicable, même pour un bien resté inoccupé de longs mois.
La TLV concerne les logements vacants non meublés depuis plus d’un an en zone tendue. La THLV concerne les logements vacants depuis plus de deux ans dans les communes hors zone TLV ayant délibéré. La majoration THRS ne s’applique jamais aux locaux vacants, qui relèvent de taxes distinctes.
La TLV dans les zones tendues
La taxe annuelle sur les logements vacants s’applique en zone tendue au taux de 17 % la première année, puis de 34 % les années suivantes. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement non meublé vacant depuis plus d’un an.
Sont exonérés de TLV les résidences secondaires meublées, les logements de fonction et les résidences principales conservées pour raisons professionnelles. L’administration croise les fichiers pour vérifier qu’un logement vacant ne dissimule pas une résidence secondaire.
La THLV dans les autres communes
Hors zone tendue, la THLV ne s’applique que sur délibération de la commune. La vacance doit alors dépasser deux ans à la date du 1er janvier. Le taux est modulable par la collectivité dans les limites fixées par la loi.
Un même local ne peut être soumis simultanément à la THLV et à la THRS : un bien meublé relève de la seconde, un bien non meublé vacant relève de la première. Cette exclusion réciproque mérite d’être vérifiée, car la frontière tient à la seule présence de mobilier.
Le calendrier 2026 et les modalités de paiement
L’avis de THRS est mis en ligne début novembre 2025 sur l’espace particulier du contribuable, avec ou sans mensualisation préalable. Les échéances à retenir :
- Paiement en ligne possible jusqu’au 20 décembre 2026.
- Paiement par voie papier ou par titre interbancaire de paiement jusqu’au 15 décembre 2026.
- Possibilité d’adhérer au paiement mensualisé dès réception de l’avis pour les années suivantes.
Pour un propriétaire qui gère plusieurs résidences secondaires, anticiper le calendrier évite les pénalités de retard et permet de provisionner la charge réelle, qui dépasse souvent la seule cotisation communale.
Questions fréquentes
