En copropriété, deux textes se superposent et mieux vaut les distinguer avant toute décision : d’un côté un cadre légal d’ordre public qui s’impose à tous les immeubles, de l’autre le règlement propre à votre bien. Savoir ce qui relève de la loi et ce qui relève du contrat vous évite les erreurs les plus coûteuses au moment d’une assemblée générale, d’une mise en location ou d’une vente.
L'article en bref
- Distinguez toujours la loi (d'ordre public) du règlement de copropriété : le règlement ne peut ni l'écarter ni la contredire.
- Immatriculation : vérifiez l'existence du numéro et la date de dernière mise à jour (dans les 2 mois après l'AG des comptes), sinon sanctions et blocages à la clé.
- Énergie : anticipez le triptyque DPE collectif (selon taille), planification des travaux et alimentation minimale du fonds de travaux.
- Meublés de tourisme : depuis fin 2024 le règlement doit se positionner, et une interdiction peut être votée à des conditions strictes ; à vérifier avant achat, location ou vente.
Le socle légal, distinct de votre règlement
Le règlement de copropriété organise la vie de votre immeuble : parties communes et privatives, quote-part en tantièmes, conditions d’usage des lots. Mais il ne peut pas contredire le cadre légal impératif, qui prime toujours. Ce socle repose sur la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, qui posent les notions de base : le lot, le syndicat des copropriétaires, la distinction entre dispositions obligatoires et clauses librement fixées.
Bon à savoir
Ce cadre n’est pas figé. Il évolue par vagues législatives, et c’est là que beaucoup de copropriétaires perdent le fil. Retenez les étapes qui pèsent aujourd’hui sur vos obligations concrètes :
- La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018, puis une ordonnance de 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020.
- La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et la loi 3DS du 21 février 2022.
- La loi habitat dégradé du 9 avril 2024 et la loi Le Meur du 19 novembre 2024, sur lesquelles nous revenons plus bas.
Ce point mérite d’être vérifié avant d’aller plus loin : une clause ancienne de votre règlement peut être devenue caduque parce qu’une loi récente l’a remplacée. Dans la vraie vie, c’est souvent là que naissent les litiges.
Immatriculer la copropriété : une obligation à ne pas oublier
Toute copropriété à usage total ou partiel d’habitation doit être immatriculée au registre national tenu par l’Anah, quel que soit le nombre de lots. La démarche est gratuite et incombe au syndic, professionnel ou bénévole. Pour les copropriétés créées à partir de 2017, c’est le notaire qui s’en charge à l’origine. Ensuite, une mise à jour annuelle est exigée, dans les deux mois qui suivent l’assemblée générale approuvant les comptes.
Le défaut d’immatriculation coûte cher, et pas seulement en argent. La procédure commence par une mise en demeure, puis une astreinte qui peut atteindre 20 euros par lot et par semaine. Point important : cette somme n’est pas refacturable aux copropriétaires, elle reste à la charge du syndic défaillant. À cela s’ajoutent deux conséquences pratiques :
- La perte d’accès aux subventions de l’Anah et à l’éco-prêt à taux zéro, ce qui bloque le financement de tout gros chantier.
- L’impossibilité de vendre sereinement un lot, car le numéro d’immatriculation est exigé lors de la vente.
Vérifier ce numéro et sa mise à jour prend quelques minutes. C’est le premier réflexe à avoir, surtout dans une petite copropriété gérée bénévolement où cette formalité passe facilement à la trappe.
Les obligations énergétiques et leur calendrier
C’est le chantier réglementaire le plus lourd, et le plus mal compris parce que les échéances sont dispersées. Le DPE collectif devient progressivement obligatoire selon la taille de l’immeuble : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2026. Sont concernés les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic est valable dix ans et sert de base au projet de plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale.
Ce diagnostic ne vit pas seul : il doit être financé. Le fonds de travaux est obligatoire pour tout immeuble d’habitation, sauf pendant les dix premières années suivant la réception. Deux planchers s’appliquent, prévus par l’article 14-2-1 de la loi de 1965 : au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel, et 2,5 % du montant du plan pluriannuel une fois celui-ci adopté. Le coût d’entretien compte autant que le prix d’achat, et ce fonds sert précisément à lisser les grosses dépenses au lieu de les subir d’un coup.
Dernier volet, celui qui touche directement les bailleurs : l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques. La classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034. Cette notion de décence énergétique s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits. Le calendrier est décalé en outre-mer, et des dérogations existent selon les contraintes techniques de l’immeuble. Avant de lancer les travaux, cadrez l’ordre des priorités : un logement classé G aujourd’hui n’est déjà plus louable.
Habitat dégradé et meublés de tourisme : les nouveautés qui comptent
La loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé vise la prévention et la rénovation des copropriétés fragiles. Concrètement, elle facilite le vote et le financement des travaux, notamment via l’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat, et modernise les échanges via des notifications électroniques. Pour une copropriété qui peine à financer une rénovation, c’est un levier réel plutôt qu’une contrainte de plus.
Autre sujet très concret : la location en meublé de tourisme. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement doit indiquer explicitement si cette location est autorisée ou interdite, en application de l’article 8-1-1. Le syndic doit par ailleurs informer l’assemblée générale des lots concernés. Cette obligation change la donne quand vous achetez un lot pour le louer en courte durée : vérifiez ce que dit le règlement avant de vous engager.
La question a été tranchée au plus haut niveau. Une décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 a validé la possibilité pour une copropriété d’interdire ces locations à la majorité des deux tiers prévue par l’article 26. Cette interdiction n’est toutefois possible que si plusieurs conditions sont réunies : une clause dite d’habitation bourgeoise, des lots à usage d’habitation, des résidences secondaires et une location de courte durée. La décision reste réversible et le juge conserve son contrôle au regard de la destination de l’immeuble.
Vérifier votre conformité, dans le bon ordre
Faire simple ne veut pas dire faire à moitié. Pour savoir où en est votre copropriété sans vous noyer, procédez par étapes claires et tenables. Contrôlez d’abord l’immatriculation au registre national et sa mise à jour annuelle : c’est rapide et bloquant en cas de défaut. Vérifiez ensuite si le DPE collectif a été réalisé selon la taille de votre immeuble, et si le fonds de travaux est bien alimenté aux taux minimaux. Assurez-vous enfin que le règlement traite la question des meublés de tourisme et la destination des lots, avant toute mise en location ou vente.
Ces trois contrôles couvrent l’essentiel de vos obligations en vigueur et vous placent en position de décider plutôt que de subir. Une amélioration bien pensée vaut toujours mieux qu’une accumulation de correctifs pris dans l’urgence, surtout quand une échéance approche ou qu’une vente se prépare.
