Attestation de ramonage au départ du locataire : textes applicables et conséquences pratiques

L’attestation de ramonage départage, à la sortie du locataire, celui qui a rempli son obligation de celui qui ne l’a pas remplie. Bien gérée dès l’état des lieux, elle évite la retenue sur dépôt et le conflit qui va avec. Mieux vaut l’exiger tôt que courir après un an plus tard.

Le socle juridique du ramonage en location

Avant d’aborder l’attestation, mieux vaut poser la règle qui répartit la charge. Le ramonage est une obligation locative précise, encadrée par la loi nationale et par des textes locaux à connaître avant d’agir. Deux étages de normes s’appliquent, et leur articulation conditionne directement la suite.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et son décret d’application

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 confie au locataire l’entretien courant du logement, y compris le ramonage des conduits de fumée. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 inscrit le ramonage des conduits d’évacuation des fumées, des gaz et de ventilation parmi les réparations locatives récupérables. L’occupant avance la dépense, généralement entre 50 et 100 € par passage, puis se retourne vers le propriétaire au titre des charges.

Le cadre national posé par le décret de juillet 2023

Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 harmonise la pratique depuis le 1er octobre 2023 : nettoyage mécanique au moins une fois tous les douze mois pour tout appareil à combustible. Un second passage annuel devient obligatoire dès que la consommation dépasse 6 m³ de bois ou 2,5 tonnes de granulés par an. Le ramoneur qualifié remet le certificat dans les quinze jours suivant l’intervention, document à conserver pour toute sa durée de validité.

Les règles locales qui peuvent renforcer la cadence annuelle

Le règlement sanitaire départemental type peut imposer deux ramonages par an, dont un en période de chauffe, pour les combustibles solides et liquides. Les installations au gaz naturel restent à un seul passage annuel. Le maire complète le dispositif par un arrêté fondé sur l’article L. 2213-26 du Code général des collectivités territoriales. Ce point mérite d’être vérifié avant d’aller plus loin, car la cadence nationale ne suffit pas toujours.

L’attestation de ramonage : contenu et portée juridique

L’attestation n’est pas un simple reçu : c’est la preuve que l’obligation annuelle a été exécutée dans les règles. Sa valeur dépend directement des mentions qui y figurent et du sérieux du professionnel qui la signe. À effort égal, mieux vaut produire un document complet qu’un reçu creux.

Les mentions qui garantissent la validité du document

Pour être valable, le document doit identifier le professionnel, la date d’intervention, le ou les conduits ramonés et la nature des opérations effectuées. Sans l’une de ces mentions, il devient inopposable face à un assureur ou en cas de litige. La remise intervient au plus tard dans les quinze jours suivant le passage du ramoneur.

La valeur probante du certificat à l’égard des tiers

L’attestation fait preuve de l’exécution annuelle vis-à-vis du propriétaire et de l’assureur habitation. En cas de sinistre incendie ou d’intoxication au monoxyde de carbone, un document manquant ou non conforme justifie un refus ou une réduction d’indemnisation. L’occupant a tout intérêt à la conserver pendant toute sa durée de validité, et le propriétaire à en réclamer la copie chaque année.

Les obligations du locataire en cours de bail

Pendant le bail, l’obligation vit au rythme de l’usage réel de l’appareil. Le locataire n’attend pas d’être relancé pour ramoner, mais le bailleur conserve un droit d’orientation et de contrôle qu’il ne faut pas négliger. Le bon ordre de priorité se construit sur ces deux réflexes combinés.

Quand et comment faire intervenir un ramoneur ?

Le locataire fait procéder au ramonage au moins une fois par an, de préférence avant la période de chauffe. Les frais sont avancés par l’occupant puis récupérables auprès du propriétaire au titre des charges locatives. Il reste aussi tenu d’un contrôle visuel de l’installation et doit signaler au propriétaire tout défaut constaté.

Dans la vraie vie, trois gestes suffisent à tenir l’obligation :

• prendre rendez-vous avec un ramoneur qualifié avant la chauffe;
• conserver le certificat et en transmettre une copie au propriétaire;
• signaler au propriétaire tout défaut visuel repéré sur l’installation.

Le droit de contrôle et d’orientation du propriétaire

Le bailleur peut imposer le choix du prestataire par une clause du bail ou par une notification annuelle. Il peut exiger chaque année la communication d’une copie du certificat de ramonage. Le non-respect de cette demande ouvre la voie à une mise en demeure, puis à une exécution forcée aux frais du locataire.

Le cas de la cheminée inutilisée pendant le bail

Quand un conduit reste inutilisé pendant un long moment, la responsabilité change de camp. C’est un point où le propriétaire doit reprendre la main, sous peine de découvrir un conduit dégradé à la relocation. Le coût d’entretien compte autant que le prix des travaux à venir.

Quand l’absence d’usage renverse la responsabilité ?

Toute période de non-utilisation supérieure à douze mois impose au propriétaire de vérifier l’état et l’étanchéité du conduit avant une nouvelle mise en location. Le ramonage de remise en service ne peut alors pas être mis à la charge du nouveau locataire. Pendant le bail, l’absence d’usage par l’occupant pendant moins de douze mois ne le libère pas de l’entretien courant ; au-delà, l’obligation est suspendue par l’effet du décret n° 2023-641, sauf stipulation contractuelle contraire.

La sortie du locataire et la production du certificat

La sortie du locataire est le moment où l’attestation prend tout son poids. Présente, elle clôt le dossier; absente, elle oblige le bailleur à enchaîner retenue, substitution, voire sanction. Mieux vaut cadrer ce point dès le départ pour ne pas le subir six mois plus tard.

L’attestation comme pièce de l’état des lieux de sortie

L’attestation doit être jointe au dossier de sortie et remise lors de l’état des lieux. Elle est opposable au propriétaire pour justifier l’exécution de l’obligation annuelle. Son absence permet au bailleur de la réclamer dans un délai cohérent avec la restitution du dépôt de garantie.

Le délai pour exiger un rattrapage après le départ

Le propriétaire dispose du délai légal de restitution du dépôt de garantie pour signaler tout manquement. Au-delà d’un an, l’exigence d’un rattrapage devient contestable, sauf si un sinistre survenu entre-temps révèle un défaut d’entretien. La notification au locataire passe par lettre recommandée avec accusé de réception, seule trace vraiment utilisable en cas de procédure.

Que faire en l’absence d’attestation au moment du départ ?

Sans attestation, le bailleur n’est pas désarmé. Il peut retenir sur le dépôt, se substituer au locataire pour faire ramoner, voire déclencher des sanctions graduées. À chaque étape, mieux vaut garder la preuve des diligences accomplies : c’est ce qui fait la différence en cas de contestation. C’est souvent ici que le budget dérape quand la procédure est mal suivie.

La retenue sur le dépôt de garantie

Le bailleur peut déduire du dépôt le coût du ramonage non effectué, sur présentation d’un devis ou d’une facture. Le montant retenu ne peut excéder le plafond du dépôt, soit un mois de loyer hors charges. La retenue suit trois règles simples :

• justifier la retenue par un devis ou une facture datée;
• notifier le locataire dans le délai légal, un mois en cas d’état des lieux conforme, deux mois en cas de différences constatées;
• conserver la preuve de l’envoi en recommandé avec accusé de réception.

La substitution : faire ramoner et refacturer

Le bailleur peut faire intervenir un ramoneur de son choix et refacturer la dépense au locataire au titre des réparations locatives. La facture sert de justificatif en cas de contestation ou de procédure judiciaire. La refacturation passe par la régularisation annuelle des charges ou, si la sortie coïncide, par imputation sur le dépôt de garantie.

Les sanctions encourues par le locataire défaillant

Le défaut de ramonage expose le locataire à plusieurs conséquences, graduées selon la gravité du manquement :

• une amende pouvant atteindre 450 €;
• un refus ou une réduction d’indemnisation par l’assureur habitation en cas de sinistre incendie ou d’intoxication au monoxyde de carbone;
• une responsabilité pénale pour mise en danger d’autrui en cas de sinistre corporel.

Le régime particulier des immeubles en copropriété

En copropriété, la répartition change selon la nature des conduits. Avant toute démarche, il faut distinguer ce qui relève du syndic et ce qui relève de l’occupant, pour ne pas imputer une charge à mauvais destinataire. Une solution tenable dans la durée commence par cette clarification.

La répartition entre conduits collectifs et conduits privatifs

Le syndic pilote le ramonage des conduits collectifs et en répartit le coût via les charges communes. Chaque occupant reste personnellement responsable de ses conduits privatifs et de leurs raccordements. Le règlement de copropriété peut encadrer, voire interdire, l’usage de cheminées privatives, supprimant alors l’obligation de ramonage pour l’occupant.