En 2025, le démembrement sépare l’usufruit de la nue-propriété et applique un barème fiscal lié à l’âge de l’usufruitier ou à la durée retenue. Le bon choix dépend de la valeur taxable de la nue-propriété, de l’IFI, des droits de donation et de la réunion automatique en pleine propriété.
L'article en bref
- Le barème de l'article 669 du CGI, forfaitaire et inchangé depuis 2004, détermine la valeur fiscale respective de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier ou la durée retenue.
- Donner la nue-propriété à ses enfants permet de figer les droits sur une quote-part réduite et d'éviter toute taxation lors de la réunion automatique en pleine propriété au décès de l'usufruitier.
- L'usufruitier reste seul redevable de l'IFI sur la valeur de la pleine propriété, ce qui peut orienter le choix entre démembrement et pleine propriété selon le niveau de patrimoine.
- En démembrement temporaire de SCPI, l'écart entre la clé fiscale (barème) et la clé économique (DCF) doit être vérifié avant toute acquisition.
Les fondements juridiques du démembrement
Selon l’article 544 du code civil, l’usufruit réunit l’usus, droit d’utiliser le bien, et le fructus, droit d’en percevoir les fruits. La nue-propriété conserve l’abusus, pouvoir de disposer du bien. L’usufruit est un droit réel que l’usufruitier peut céder à titre gratuit ou onéreux en vertu de l’article 595 du code civil. L’article 619 limite à trente ans l’usufruit constitué au profit d’une personne morale : cette durée doit être vérifiée avant l’opération.
Usufruit et nue-propriété, deux attributs du droit de propriété
L’usufruitier utilise le bien et perçoit ses fruits, sans en disposer à titre gratuit ou onéreux. Le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposition, qui ne devient effectif qu’au terme de l’usufruit. À l’extinction, la pleine propriété se réunit automatiquement à lui, sans droits supplémentaires.
L’abus de jouissance et la déchéance de l’usufruit
L’usufruit impose un usage maîtrisé. L’article 618 du code civil permet la déchéance pour abus de jouissance, et le défaut de paiement des charges peut être retenu à ce titre. Les charges doivent donc être examinées avant de mettre en place ou de maintenir le démembrement.
L’évaluation fiscale prévue par l’article 669 du CGI
Le barème de l’article 669 du CGI, issu de la loi de finances pour 2004, s’applique depuis le 1er janvier 2004 et n’a pas été modifié depuis. Il concerne les droits d’enregistrement, l’IFI et les cessions démembrées. Forfaitaire, il ne tient compte ni du sexe de l’usufruitier, ni du rendement réel, ni de l’espérance de vie. L’usufruit et la nue-propriété sont complémentaires ; additionnés, ils reconstituent la pleine propriété.
Le barème viager par tranches d’âge de dix ans
Pour un usufruit viager, l’âge de l’usufruitier détermine la quote-part fiscale applicable.
- Moins de 21 ans : usufruit à 90 %, nue-propriété à 10 %.
- De 21 à 30 ans : usufruit à 80 %, nue-propriété à 20 %.
- De 31 à 40 ans : usufruit à 70 %, nue-propriété à 30 %.
- De 41 à 50 ans : usufruit à 60 %, nue-propriété à 40 %.
- De 51 à 60 ans : usufruit à 50 %, nue-propriété à 50 %.
- De 61 à 70 ans : usufruit à 40 %, nue-propriété à 60 %.
- De 71 à 80 ans : usufruit à 30 %, nue-propriété à 70 %.
- De 81 à 90 ans : usufruit à 20 %, nue-propriété à 80 %.
- Au-delà de 91 ans : usufruit à 10 %, nue-propriété à 90 %.
Le barème temporaire fixé à 23 % par tranche de dix ans
L’article 669-II du CGI évalue l’usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. La valeur ainsi obtenue est plafonnée par la valeur viagère de l’usufruit. La durée maximale atteignable est de trente ans, soit 69 % au plus. La nue-propriété reste le complément de cette valeur : la durée prévue doit être fixée avant de calculer l’assiette taxable.
Quel choix entre usufruit temporaire et usufruit viager ?
Le bon choix commence par la durée et l’usage attendus.
- L’usufruit temporaire sert les opérations de courte durée, notamment l’acquisition de parts de SCPI.
- L’usufruit viager convient aux transmissions de longue durée et dépend de l’âge de l’usufruitier.
- La durée retenue détermine directement la valeur de la nue-propriété taxable.
Dans la vraie vie, il faut retenir l’usage et la durée attendus avant de choisir la formule, puis lire la quote-part fiscale qui en découle.
- Valeur fixée dès la signature : 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans
- Plafond légal à trente ans pour une personne morale (article 619 du code civil), soit 69 % au plus
- Bien adapté aux opérations courtes comme les parts de SCPI
- Résultat fiscal sensible à la durée réellement écoulée et à sa remise en cause
- Valeur dictée par l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte, selon la grille viagère
- Extinction automatique au décès, sans nouvelle taxation au moment de la réunion
- Pertinent pour les transmissions familiales longues
- Dépend de l’espérance de vie, que le barème ignore délibérément
Le plafond de trente ans pour les personnes morales
Pour une personne morale, l’usufruit ne peut excéder trente ans en application de l’article 619 du code civil. À défaut, il est réduit de plein droit à la durée légale, même si une convention prévoit davantage. Cette règle d’ordre public doit être contrôlée avant la constitution du démembrement.
La réunion automatique sans droits supplémentaires
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété. La réunion n’est pas taxable aux droits de mutation à titre gratuit, ce qui est particulièrement sensible dans une donation de nue-propriété. Il faut donc intégrer cette absence de droits dès le choix de la durée.
Bon à savoir
Démembrement et optimisation de la transmission patrimoniale
Donner la nue-propriété permet de transmettre un bien hors de l’assiette correspondant à sa valeur totale, tout en conservant l’usufruit. Le coût fiscal est figé à la date de la donation selon la valeur barémique de l’usufruit. Le mécanisme se combine avec l’abattement en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Ces paramètres doivent être examinés ensemble avant l’acte.
L’abattement de 100 000 € en ligne directe
Imaginons une donation d’un parent à son enfant. L’abattement de 100 000 € s’applique par parent donateur et par enfant donataire, et son renouvellement est possible tous les quinze ans. Son montant n’a pas été revalorisé. Il faut vérifier chaque donateur et chaque enfant séparément avant de calculer les droits.
Le démembrement successif et le plafonnement de la réponse Dassault
Lorsqu’une donation de la nue-propriété est suivie d’une transmission ultérieure de l’usufruit, les deux quotations fiscales tendent à se cumuler. La réponse ministérielle Dassault du 27 juillet 2006, n° 24054 admet le plafonnement de l’usufruit successif afin d’éviter que leur somme excède la pleine propriété. Pour une transmission étalée dans le temps, il faut raisonner sur l’ensemble du mécanisme plutôt que sur chaque opération isolée.
IFI, cessions et clauses spécifiques
L’article 968 du CGI fait de l’usufruitier le redevable de l’IFI sur la valeur de la pleine propriété. Les cessions démembrées suivent le même barème que les transmissions à titre gratuit. Depuis le 22 août 2007, les clauses de réversion d’usufruit relèvent des seuls droits de mutation par décès en vertu de l’article 796-0 quater du CGI. Ces règles doivent être lues ensemble avant de retenir le montage.
L’usufruitier seul redevable de l’IFI sur la pleine propriété
Concrètement, l’usufruitier est imposé sur l’intégralité de la valeur du bien. Le nu-propriétaire n’est pas redevable, sauf cas particuliers prévus par la loi. L’IFI peut ainsi orienter l’arbitrage entre démembrement et pleine propriété selon la valeur du patrimoine. Ce point mérite d’être vérifié avant d’aller plus loin.
Les clauses de réversion d’usufruit depuis 2007
Les clauses de réversion permettent à l’usufruit d’être transmis à un tiers au décès du premier usufruitier. Depuis le 22 août 2007, elles sont soumises aux droits de mutation par décès et ne sont plus imposables lors de la constitution initiale du démembrement. Leur traitement repose sur l’article 796-0 quater du CGI.
Les droits d’habitation et d’usage fixés à 60 %
L’article 762 bis du CGI évalue les droits d’habitation et d’usage à 60 % de la valeur de l’usufruit viager. Cette évaluation s’applique à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit et proportionne l’assiette fiscale à la portée réelle du droit. Pour un démembrement partiel, ce barème apporte donc une évaluation adaptée.
Décisions récentes et écarts entre valeur fiscale et valeur économique
La Cour de cassation est intervenue en 2024 sur le sort du dividende de cession dans une SCI démembrée. Parallèlement, la valeur économique d’un usufruit temporaire peut s’écarter sensiblement du barème fiscal, surtout pour des parts de SCPI. Le bon ordre consiste donc à ne pas confondre la valeur retenue pour la gestion avec l’assiette fiscale.
L’arrêt du 19 septembre 2024 sur le dividende de SCI démembrée
Dans son arrêt du 19 septembre 2024, la Cour de cassation, 3e civ., n° 22-18.687, décide qu’en l’absence de convention, le dividende prélevé sur le produit de cession d’actifs d’une SCI démembrée revient au nu-propriétaire. L’usufruitier exerce alors un quasi-usufruit sur les sommes distribuées. La décision confirme l’importance d’une convention préalable organisant la répartition.
La distinction entre barème fiscal et valeur économique DCF
Le barème de l’article 669 du CGI reste forfaitaire : il ignore le rendement réel et l’espérance de vie. Une évaluation économique actualisée, dite DCF, peut donc donner à la nue-propriété une valeur supérieure ou inférieure. Cet écart est particulièrement sensible dans le démembrement temporaire de parts de SCPI, où la clé commerciale diverge de la clé fiscale. Le DCF éclaire la valeur économique, tandis que le barème fiscal fixe l’assiette : les deux analyses ne doivent pas être confondues avant toute décision.
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